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Quand les conditions suspensives et l’expertise influencent le calcul des pénalités en CCMI

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de contrat de construction de maison individuelle, la détermination du point de départ des pénalités de retard suscite régulièrement des difficultés lorsque des conditions suspensives retardent l’ouverture du chantier. Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), la troisième chambre civile apporte de nouvelles précisions, tant sur l’articulation entre conditions suspensives et délai d’exécution que sur l’invocation de la force majeure à l’occasion d’une expertise judiciaire.

Quand les conditions suspensives différèrent le point de départ des pénalités en CCMI

Plusieurs particuliers avaient conclu des CCMI subordonnés à la fourniture de garanties obligatoires, notamment la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. Or ces garanties n’avaient été produites que plusieurs mois après la signature, rendant impossible le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier.

Saisie du litige relatif au calcul des pénalités de retard, la cour d’appel avait considéré que le délai contractuel ne pouvait commencer à courir qu’une fois les conditions suspensives réalisées et le chantier effectivement engagé. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789) approuve ce raisonnement. Elle rappelle que ces conditions conditionnaient l’ouverture du chantier et, partant, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise également que la poursuite de la relation contractuelle pouvait caractériser une renonciation à la caducité.

Il en résulte que le retard doit être apprécié à compter de la levée des conditions suspensives ayant empêché l’ouverture du chantier et du démarrage effectif des travaux.

Pourquoi les aléas d’expertise ne constituent pas une force majeure exonératoire

La cour d’appel avait admis que des incidents survenus au cours de l’expertise judiciaire, tenant notamment au décès d’un expert et à l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités.

La Haute juridiction censure cette analyse. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres ayant motivé l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés rencontrées dans le cadre des opérations d’expertise, bien qu’ayant prolongé leur durée, ne présentaient donc pas le caractère d’extériorité requis.

La Cour en déduit qu’aucune exonération, même partielle, ne pouvait être admise au titre de la force majeure.
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