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Droit de préemption du fermier et pacte de préférence : la Cour de cassation clarifie les conditions d’exercice

Publié le : 09/04/2026 09 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Par un arrêt rendu le 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte un éclairage déterminant sur l’articulation entre le droit de préemption rural du preneur en place et l’existence d’un pacte de préférence. La décision, publiée sous le numéro 24-22.496, précise les conditions d’exercice de la préemption au regard du contrôle des structures et rappelle les exigences probatoires pesant sur celui qui invoque une fraude.

Un exercice du droit de préemption dissocié du contrôle administratif préalable

La Haute juridiction était saisie de la question de savoir si le preneur devait justifier, dès la notification de son intention d’acquérir, de la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures prévu par le code rural et de la pêche maritime. La Cour de cassation répond par la négative. Elle juge que les conditions relatives à l’exploitation du bien ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption du fermier. Ces exigences font l’objet d’un contrôle ultérieur. En conséquence, l’acquéreur évincé ne peut solliciter l’annulation de la vente au seul motif que le preneur ne démontrerait pas immédiatement sa conformité aux règles administratives. La sanction d’une éventuelle irrégularité ne réside pas dans la nullité de la cession, mais dans l’octroi de dommages-intérêts. L’arrêt opère ainsi une distinction nette entre la validité de la préemption et les conséquences d’un manquement aux prescriptions administratives.

L’absence de fraude établie face au pacte de préférence

La décision se prononce également sur l’articulation entre préemption et pacte de préférence. La Cour rappelle que seule la preuve d’un concert frauduleux entre le bailleur et le preneur peut justifier soit l’annulation de la vente, soit la substitution du bénéficiaire évincé. En l’espèce, il était allégué que des liens capitalistiques et des dirigeants communs auraient permis d’organiser l’exercice de la préemption au détriment du titulaire du pacte. Les juges du fond ont toutefois retenu, dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation, l’absence de démonstration d’une entente frauduleuse, notamment faute d’établir que la société preneuse avait connaissance du pacte lors de la conclusion du bail. Par cet arrêt du 2 avril 2026 (Cass. Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496), la Cour confirme que, en matière de préemption rurale, la solution repose avant tout sur l’exigence d’une preuve concrète et rigoureuse.
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